نزاع عقاري مع RERA — العقد بالعربي يقول شيئاً مختلفاً عن الإنجليزي

لماذا النسخة العربية هي التي تحكم

في الإمارات، اللغة العربية هي اللغة الرسمية للتعاملات القانونية. عندما يكون العقد محرراً بلغتين، النسخة العربية هي المرجع عند أي خلاف. هذا ليس اجتهاداً — هو نص قانوني واضح.

مركز فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي ودبي يعمل بهذا المبدأ. المُحكّم يقرأ النسخة العربية من العقد. إذا اعترض المستأجر أو المالك بناء على النسخة الإنجليزية، الاعتراض لا يُقبل ما دام النص العربي واضحاً.

هذا يعني أن ما فاوضتم عليه شفهياً وما قرأتموه في النسخة الإنجليزية قد لا يكون له أثر قانوني. النص العربي المكتوب هو ما يحكم العلاقة بينكم وبين المالك.

المشكلة ليست بالضرورة أن المالك تعمّد الخداع. في كثير من الحالات، النسخة الإنجليزية كُتبت كملخص مبسّط أو تُرجمت بشكل غير دقيق. النتيجة واحدة — فروقات في البنود تظهر فقط عند النزاع.

أين تظهر الفروقات عادةً

الفروقات بين النسختين لا تظهر في المبالغ الأساسية عادةً. قيمة الإيجار السنوي وعدد الشيكات ورقم الشقة تكون متطابقة. الفروقات تظهر في البنود التفصيلية — وهي البنود التي تصبح مهمة عند النزاع.

غرامة الإخلاء المبكر

النسخة الإنجليزية قد تقول “early termination subject to two months’ rent penalty”. النسخة العربية قد تضيف شروطاً لا تظهر في الإنجليزية — مثل أن الغرامة تُحسب على أساس الإيجار السنوي الكامل وليس الشهري، أو أن الإخلاء المبكر يتطلب إشعاراً كتابياً قبل تسعين يوماً وليس شهرين.

مسؤولية الصيانة

النسخة الإنجليزية تقول “tenant responsible for minor maintenance”. ما هو التعريف الدقيق لـ minor؟ النسخة العربية قد تحدد مبلغاً معيناً — أي عطل تكلفة إصلاحه أقل من هذا المبلغ يتحمّلها المستأجر. هذا يشمل أعطال التكييف وأجهزة المطبخ وأحياناً السباكة.

شروط استرداد التأمين

النسخة الإنجليزية تقول “security deposit refundable upon lease end”. النسخة العربية قد تتضمن قائمة خصومات — تنظيف احترافي، إعادة طلاء، إصلاح أي ضرر بغض النظر عن البلى الطبيعي. هذه الخصومات تقلل مبلغ التأمين المستردّ بشكل كبير.

مهلة إشعار زيادة الإيجار

النسخة الإنجليزية قد لا تذكر مهلة الإشعار أصلاً. النسخة العربية تحدد المهلة وطريقة الإشعار — هل يكفي بريد إلكتروني أم يجب إشعار كتابي عبر كاتب العدل. هذا الفرق يحدد ما إذا كانت الزيادة صحيحة قانونياً أم لا.

كيف تتعامل RERA مع التعارض

عندما تقدّمون شكوى لمركز فض المنازعات الإيجارية، الإجراءات تسير كالتالي:

• تقديم الشكوى. تقدّمون الشكوى إلكترونياً مع نسخة من العقد والمستندات الداعمة. في أبوظبي، التقديم عبر منصة تم. في دبي، عبر منصة مركز فض المنازعات.
• جلسة التوفيق. قبل الوصول للتحكيم، هناك محاولة توفيق بين الطرفين. في هذه المرحلة، فهم ما يقوله العقد العربي يعطيكم موقفاً تفاوضياً أقوى.
• التحكيم. إذا فشل التوفيق، المُحكّم ينظر في المستندات. النسخة العربية هي المرجع الأساسي. تقديم ترجمة معتمدة للنسخة الإنجليزية يُظهر التعارض بين النسختين.
• القرار. المُحكّم يصدر قراره بناء على النص العربي. إذا كان النص واضحاً، القرار عادةً مباشر.

إثبات الاختلاف بين النسختين

إذا كان التعارض بين النسختين هو صلب قضيتكم، تحتاجون إثباتاً واضحاً. هذه الطريقة العملية:

ترجمة النسخة العربية

الخطوة الأولى هي ترجمة معتمدة للنسخة العربية من العقد إلى الإنجليزية. هذه الترجمة تُظهر بالضبط ما يقوله كل بند في النسخة العربية. الآن لديكم مستندان بالإنجليزية — النسخة الإنجليزية الأصلية من العقد والترجمة المعتمدة للنسخة العربية.

المقارنة بنداً ببند

قارنوا كل بند في النسختين. حددوا أين يظهر الاختلاف بالضبط — أي بند، أي فقرة، أي عبارة. هذه المقارنة هي ما ستقدّمونه للمُحكّم.

تحديد أثر الاختلاف

ليس كل اختلاف مؤثراً. مراجعة المستندات تساعدكم على تحديد أي الفروقات تؤثر على قضيتكم. اختلاف في صياغة بند الصيانة لا يهمكم إذا كان نزاعكم حول الإخلاء المبكر.

لماذا التعارض مهم قانونياً

التعارض بين النسختين ليس مجرد خطأ ترجمة. في بعض الحالات، يمكن أن يكون حجة قانونية. إذا كان المالك أو الوسيط قدّم لكم نسخة إنجليزية تختلف عن العربية، هذا قد يُعتبر تضليلاً. إثبات التعارض بترجمة معتمدة يدعم موقفكم أمام اللجنة.

قبل تقديم الشكوى

إذا كنتم في خلاف مع المالك وتفكرون في تقديم شكوى لمركز فض المنازعات الإيجارية:

• احصلوا على نسخة كاملة من العقد. تأكدوا أنها تتضمن جميع الصفحات العربية والملاحق.
• ترجموا البنود ذات الصلة بالنزاع. لا تحتاجون بالضرورة ترجمة العقد كاملاً. البنود المتعلقة بموضوع الخلاف هي الأهم.
• قارنوا النسختين قبل التقديم. اعرفوا ما يقوله العقد العربي في البنود المختلف عليها. هذا يحدد قوة موقفكم.
• اجمعوا المستندات الداعمة. رسائل واتساب مع المالك أو الوسيط العقاري، إيصالات دفع، صور الأعطال — كل ما يدعم قضيتكم.
• لا تعتمدوا على النسخة الإنجليزية وحدها. حتى لو كانت النسخة الإنجليزية في صالحكم، اللجنة تنظر في العربية. جهّزوا أنفسكم لما يقوله النص العربي.

كيف تتجنبون هذا الموقف مستقبلاً

النصيحة المباشرة: لا توقّعوا عقداً ثنائي اللغة بدون فهم النسخة العربية. هذه ليست مبالغة — أنتم توقّعون على التزام مالي لمدة سنة أو أكثر. ترجمة البنود الجوهرية قبل التوقيع تكلّف أقل بكثير من نزاع عقاري لاحقاً.

عند التوقيع على عقد إيجار جديد أو تجديد:

• اطلبوا نسخة من العقد مقدماً. لا توقّعوا في نفس الجلسة. خذوا العقد واقرأوه.
• ترجموا بنود الإخلاء والصيانة والتأمين. هذه البنود الثلاثة هي مصدر أغلب النزاعات.
• قارنوا النسختين قبل التوقيع. إذا وجدتم اختلافاً، اسألوا الوسيط عنه. إذا لم يستطع تفسيره، هذا تحذير.
• احتفظوا بنسخة كاملة من العقد بعد التوقيع. نسخة مطبوعة أو رقمية تتضمن جميع الصفحات.

المستندات الشخصية والعقارية يجب أن تُحفظ في مكان آمن. نسخة العقد التي وقّعتموها هي مستند قانوني قد تحتاجونه بعد سنوات.

لا تنتظروا حتى يبدأ النزاع

ترجمة البنود الجوهرية من عقد الإيجار العربي ليست مشروعاً مكلفاً أو طويلاً. هي بضع صفحات من مستند واحد. لكن فهم ما فيها يوفّر عليكم شهوراً من الخلاف ومبالغ من الغرامات.

إذا عندكم عقد إيجار ثنائي اللغة وتريدون فهم ما تقوله النسخة العربية، أرسلوا صورة الصفحات العربية عبر واتساب — +971 50 862 0217. نترجم البنود المهمة ونخبركم بموقفكم. تواصلوا عبر واتساب للحصول على عرض سعر.